Alba Rodríguez
Especialista en contenido y tendencias inmobiliarias
Aprende a invertir en bienes raíces comerciales
Invertir en bienes raíces comerciales es una de las mejores oportunidades para crear un patrimonio y generar ingresos pasivos estables. Invertir en bienes inmuebles comerciales es clave para el inversor que busca no solo generar flujos de efectivo predecibles, sino también diversificar su cartera con activos tangibles de alto potencial.
Sin embargo, para tener éxito, es fundamental ir más allá del instinto y tomar decisiones basadas en datos y conocimiento. Si tu objetivo es entender cómo invertir en bienes raíces, esta guía es tu punto de partida.
Aquí Spot2 te genera un mapa de ruta con claves y un proceso claro para que puedas ejecutar tus primeras inversiones en bienes raíces comerciales con el respaldo de una plataforma inmobiliaria experta en México.
Antes de sumergirnos en los consejos, definamos algunos conceptos.
El término bienes raíces normalmente se asocia a construcciones residenciales, como casas, y cualquier edificación o estructura permanentemente unida a ellos, como es el caso de los edificios departamentales que pueden incluir también alguna oficina o almacén.
Por otra parte, bienes raíces comerciales abarca un sentido más financiero y de negocios. Se puede tratar de cualquier edificación o construcción que tiene fines de lucro, normalmente, ocupados por negocios, marcas y empresas. Algunos ejemplos pueden ser las oficinas en renta o las naves industriales en venta.
¿Cuál es la diferencia principal? Que cuando hablamos de inversión inmobiliaria comercial, nos referimos a adquirir una propiedad no para uso personal, sino con el objetivo de generar un rendimiento económico, ya sea a través de la renta (ingresos pasivos) o de su venta futura (ganancia de capital o plusvalía).
Tener un plan que respalde tus decisiones es la clave del éxito. Aquí te dejamos 7 consejos prácticos para orientar tu inversión antes de tomar cualquier decisión.
Antes de realizar cualquier inversión, pregúntate: “¿Cuál es mi capital disponible y mi capacidad de apalancamiento?”, “¿Necesito un préstamo para cerrar el trato?”, “¿Mi objetivo es la generación de flujo de efectivo (renta), la ganancia de capital (plusvalía) o una combinación de ambas?”. Tener un objetivo de inversión claro es el primer filtro para identificar oportunidades alineadas a tu presupuesto.
La ubicación lo es todo. Analiza el potencial de crecimiento de la zona, los planes de desarrollo urbano, la competencia, el flujo peatonal y vehicular, y el perfil demográfico. Es crucial apoyarte en plataformas como Spot2, que utilizan data e IA para ofrecerte insights valiosos sobre la demanda y el valor de mercado.
No te enamores de la propiedad, enamórate de sus números. Calcula el rendimiento potencial utilizando métricas como el CAP Rate (ingreso operativo neto/valor de la propiedad).
Considera también el potencial de optimización a través de mejoras sostenibles (paneles solares, sistemas de ahorro de agua) que pueden atraer inquilinos de mayor calidad y reducir costos operativos.
Lee más sobre proyectos inmobiliarios sustentables aquí.
Este es un paso no negociable. Verifica que el inmueble tenga el uso de suelo comercial permitido para la actividad que planeas o que tu inquilino potencial requiere. Además, asegúrate de que esté libre de gravámenes, adeudos y cualquier problema legal que pueda complicar la compra o renta.
Antes de hacer una oferta, investiga el precio de venta y renta de propiedades con características parecidas en la misma zona. Esto te dará un poder de negociación enorme y te asegurará de no pagar de más.
El precio de compra es solo el principio. Debes presupuestar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), gastos notariales, de registro, el costo del avalúo comercial y un fondo para posibles remodelaciones o imprevistos.
No esperes resultados inmediatos, las inversiones en bienes raíces no son para hacerse rico de la noche a la mañana. Son una maratón, no un sprint. El verdadero potencial se materializa con el tiempo a través de la plusvalía y el pago constante de la renta.
Como toda inversión, el sector inmobiliario comercial tiene dos caras. Conocerlas te permitirá gestionar tus expectativas y mitigar riesgos.
Los contratos de arrendamiento comercial y sus inquilinos suelen ser muy estables y buscar propiedades a largo plazo (de 3 a 10 años), lo que proporciona un flujo de efectivo mucho más predecible y seguro que el alquiler residencial.
Las propiedades comerciales bien ubicadas tienden a incrementar su valor con el tiempo, no solo por la inflación, sino por el desarrollo de la zona, la mejora de infraestructura y la demanda creciente.
Invertir en “ladrillos” añade a tu cartera de inversión un gran plus. Ayuda a reducir la volatilidad general, ya que el mercado inmobiliario tiene una baja correlación con los mercados financieros tradicionales como la bolsa.
A diferencia de una acción, una propiedad no puede venderse de la noche a la mañana. El proceso de convertir la propiedad en efectivo (desinversión) puede extenderse por meses, por lo que no es apto para capital que requiera disponibilidad inmediata.
El desembolso para adquirir locales, oficinas o naves es considerablemente mayor que en otras inversiones. Incluye no solo el precio de compra, sino impuestos, gastos notariales y posibles gastos de capital (Capex) para adecuar la propiedad.
El riesgo de vacancia (periodos sin inquilino) o de morosidad en el pago de la renta es una variable que debe ser gestionada constantemente, pues impacta de forma directa sobre los flujos de efectivo proyectados.
Ahora que conoces los tips antes de invertir, aquí tienes el paso a paso para responder a la pregunta: ¿Cómo invertir en bienes raíces en México?
Determina tu capital inicial y explora tus opciones de crédito. Para inmuebles comerciales, puedes acudir a la banca tradicional en busca de un crédito PyME o explorar alternativas como las SOFOMes (Sociedades Financieras de Objeto Múltiple), que a menudo ofrecen esquemas más flexibles.
Decide cuál será tu camino: ¿Comprar para rentar y generar un flujo mensual? ¿Adquirir una propiedad en una zona emergente esperando que su valor se dispare para venderla después? ¿O quizás buscas un espacio para tu propio negocio, convirtiendo un gasto (renta) en una inversión?
Utiliza portales inmobiliarios como Spot2 para identificar qué tipo de propiedades (locales, oficinas, bodegas) y qué zonas tienen mayor demanda. Analiza tendencias como el crecimiento del e-commerce, que impulsa la necesidad de bodegas y locales para logística de última milla.
Tu elección debe alinearse con tus objetivos y presupuesto.
Una vez que te decides por una propiedad, se inicia el proceso de due diligence. Esto incluye el dictamen de valor comercial por un perito, el estudio de títulos por un abogado para validar la situación legal, y una inspección técnica para evaluar las condiciones estructurales del inmueble.
Con todo en regla, procede a la firma de escrituras ante notario público. Inmediatamente después, activa tu plan: si es para rentar, comienza la promoción para encontrar al inquilino ideal. Si es para remodelar, inicia el proyecto.
La gestión activa es clave para maximizar tu retorno.
Invertir en bienes raíces comerciales puede parecer complejo, pero es más accesible de lo que crees cuando cuentas con las herramientas y el acompañamiento adecuado. En un mercado cada vez más competido, la información y la visibilidad Spot2 es tu mejor aliado.
Ya sea que estés buscando propiedades comerciales, publicar o rentar espacios comerciales, nuestra tecnología y enfoque de nicho te ayudarán a tomar decisiones más inteligentes y rentables.
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